« Un client m’a fait estimer son bien immobilier à 20 000€/m2, bien situé dans Paris. Finalement il a fixé le prix de vente à 25 000€/m2, sa raison ? Il y aura surement quelqu’un de pressé qui voudra acheter à ce prix là… » tel est le discours récurent des agences immobilières parisiennes, mais quand cela s’arrêtera-t-il ?

Le centre d’analyse stratégique a publié le 29 avril dernier une note à ce sujet analysant sur les 25 dernières années l’évolution des prix immobiliers, et le document ne fait dans la langue de bois. Il démarre par deux constats :

  • Prix à l’achat multiplié par deux sans que l’explication puisse tenir d’une augmentation des coûts de fabrication.
  • Évolution des prix de la location globalement cohérente avec l’évolution des salaires ; la stabilité du prix des locations ne met pas en avant une pénurie généralisée dans le logement

La hausse de l’immobilier ne peut pas être expliquée ;
il s’agit donc très certainement d’une bulle.

Alors qu’un trimestre supplémentaire est passé depuis la publication de cette note, et qu’une récente étude du crédoc révèle que 70% des français refuseraient une promotion professionnelle si elle engendrait une augmentation des coûts du logement, que peut on dire de la situation actuelle ?

Au niveau des prix, le constat de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) est mitigé : au niveau des appartements en île de France +2.9% mais baisse du prix des maisons de 2.4%. Enfin bon pour être honnête les maisons en île de France elle ne sont pas dans Paris !! On peut donc considérer que les prix continuent de monter…

Deuxième point intéressant à regarder : la solvabilité des ménages. Peut être qu’une hausse sans précédent des salaires a permis de rattraper  l’envolée des prix au mètre carré ? Eh bien non, d’autant plus que les ménages doivent faire fasse à une augmentation des taux d’intérêts et donc du coût de leur crédit en six mois : à toutes choses égales la charge de remboursement des crédit à augmenté de 10.5% !!

Au niveau de l’immobilier de bureau le bilan n’est pas à l’optimisme. D’après une étude de Deloitte la surface de bureaux en chantier est en forte baisse sur Paris (environ -30%) mais en légère augmentation sur la Défense et les Hauts de Seine et les prévisions sont à la baisse pour 2012 et 2013.

Faut il donc anticiper un atterrissage plus ou moins violent de l’immobilier ? Pas nécessairement. Malgré toutes ces hausses le marché reste assez dynamique et porté par une forte demande. Si les primo accédants de moins de 30 ans ont disparus des agences parisiennes une clientèle étrangère fortunée continue de maintenir le marché haut de gamme.  L’année 2012 apportant son lot d’incertitudes avec l’élection présidentielle et les promesses des différents candidats (plafonnement des loyers, taxes sur habitats vides …) il sera important de rester attentif au sujet !